二手房交易法律常识
一、什么是二手房
二手房是指已取得房地产权属证书,再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用房以及单位自建住房、房改房等,办完了产权证后再次上市买卖的住房都称为二手房。
二、购买二手房需要哪些条件?
购买二手房的条件:二手房只要权属清楚,出卖方具备《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(提示:我市暂未要求),符合法定上市条件即可购买。
三、哪些二手房屋不能购买?
下列房屋不能购买:违法与违章建筑;教堂、寺庙等宗教建筑;著名建筑及文物古迹等国家保护性建筑;已列入征用和拆迁范围的房屋;共有房屋未经其他共有人书面同意;权属有争议的房屋;司法机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制转移的房屋。此外,成套的房屋不能分割购买。
四、购买二手房应关注哪些事项?
购买二手房应注意的事项:①出售人必须是房屋所有权人,且持有房地产权属证书;②出售人具有出售的权利;③搞清房屋产权来源,是购置或自建,还是继承或受赠等情况;④查验房屋是否办理过抵押,有无出租,有无共有,委托人是否合法等;⑤去现场查看房屋状况,尤其要注意公用部分及历史上形成的一些使用情况,如物业管理、暖气、水电、煤气、通信等费用是否欠缴;⑥对于房屋的质量,可要求出售人做出安全保证;⑦要有一定时间的保证期,以利于发现房屋的质量问题和隐蔽瑕疵;⑧约定出售人有义务配合购房者办理产权过户手续,否则,由出售人承担违约责任;⑨房屋转让时,其附属设施、共用部位、共用设备与房屋的自用部位、自用设备也同时转让;⑩房屋交付是否有障碍。
二手房交易办理过户手续
一、二手房过户需要提供的证件
买卖双方提供的证件:①房地产权属转移登记申请书(1份);②交易双方当事人及卖方配偶需同时到场,当事人委托他人代办需出具公证委托书;③《房屋所有权证》(原件);④买卖双方签订的房屋买卖合同或协议(原件1份);⑤《履约保证合同》、《具结声明》;⑥买卖双方当事人提交身份证明、卖方户口薄或结婚证,未婚须经单位或户口所在街道办事处开具证明(验原件、收复印件各1份);⑦当事人属法人的须提交委托书和法定代表人证明、营业执照副本和受托人身份证明(验原件、收复印件各1份);⑧卖方属全民所有制须提交上级主管部门、国有资产管理部门同意出售房屋的批复文件;⑨卖方属集体所有制企业须提交职代会同意出售房屋的决议(原件);⑩卖方属于有限责任或股份制公司须提交公司章程(原件)、依据章程由权力机构出具董事会(股东会)同意出售房屋的决议(原件)。
二、二手房办理过户的程序
1、办理要求:双方当事人及共有权人(卖方的配偶)应同时到场,委托他人代办的,须出具公证委托书,受理时同时缴纳相关费用。
2、办事期限:6个工作日
3、办理窗口:大连市房地产交易所F4,受理(3、4、5、6、7、8号窗口);计费及终止交易手续(1、2号窗口);发证中心(1号窗口领取房屋所有权证)。
二手房买卖中的税费
一、现阶段的税收新政策
从已有税种来看,房屋交易流程过程中需要缴纳的税费包括:营业税、土地增值税、个人所得税、印花税和契税,其中比重最大的是营业税。眼下土地增值税、印花税都已免除,契税也相应下调。调整营业税和个人所得税成为减轻购房人负担最可能出台的举措,其中,减轻营业税是“重头戏”。
部分税费详见下表:
项 目
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调 整 前
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调 整 后
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变 化
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执 行 时 间
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契 税
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1.5% |
1% |
0.5% |
2008.11.1 |
土地增值税
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0.05% |
免征 |
0.05% |
2008.11.1 |
印 花 税
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0.05% |
免征 |
0.05% |
2008.11.1 |
营业税(二手房)
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不到5年征 |
不到2年征 |
年限缩短3年 |
2008.12.17公布 |
交易税收调整:对单位、个人转让住宅二手房,暂缓征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、免征印花税。个人买受住宅,免征印花税。个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。
个人购买普通住宅不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
房地产开发企业的企业所得税由按月预缴调整为按季预缴。
普通住房标准:
市内四区(含高新园区)的普通住房价格标准不再划分地段和区域,而是统一调整为10000元/平方米,住宅容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下。其他各区市县应视本地区的实际情况,定期调整普通住房价格标准,并报大连市地税局备案。
优惠适用时间:
各项优惠政策应自2008年11月1日起执行,以税款缴纳时间为准,2008年10月31日前已缴纳税款的不再退还。我市关于住房税收优惠的政策意见应当执行至2009年6月30日。
调整住房交易税收前后缴税变化:
举例:个人拥有沙河口区某小区90平方米的住宅产权房,该房的小区容积率为2,小区为4级地,该房购买2年(无购入发票),该房应试用1.5%的个人所得税核定征收率,以8100元/平方米的价格转让给个人乙(乙能提供个人首次购房证明),按2008年1月1日前后的税收政策分别计算交易双方税收。
卖方税收
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买方税收
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营业税
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36,450.00 |
0.00 |
产权转移书据印花税
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364.50 |
0.00 |
城建税
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2,551.50 |
0.00 |
契税
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29,160.00 |
7,290.00 |
教育费附加
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1,093.50 |
0.00 |
权利许可证照印花税
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5.00 |
0.00 |
地方教育附加
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364.50 |
0.00 |
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个人所得税
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10,935.00 |
0.00 |
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土地增值税
|
1,822.50 |
0.00 |
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产权转移书据印花税
|
364.50 |
0.00 |
|
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卖方税收小计
|
53,581.50 |
0.00 |
买方税收小计
|
29,529.50 |
7,290.00 |
买卖双方税收合计
|
83,111.00( |
7,290.00( |
学习学习。
谢谢彬彬。
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